对于论当代小产权房的法律规制路径
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对于论当代小产权房的法律规制路径

论当代小产权房的法律规制路径摘 要:随着我国经济的迅猛发展、城市化和工业化进程的加快,土地资源变得日益稀缺,我国城市用地已经变得供不应求。土地价格节节攀升,导致城市房产价格居高不下。面对日益飙涨的房地产价格,很多城市居民迫于经济压力不得不将目光投向城市近郊或城乡结合部的农村集体土地上本该属于当地村民所有的房屋,就这样“小产权房”应运而生。小产权房以其低廉的价格吸引了普通群众的广泛关注,给房地产市场造成巨大冲击,被国家管理部门定性为违法建筑物。尽管如此,游离于法律和政策之外的“小产权房”却屡禁不绝,其大量的存在对我国耕地造成破坏,影响了国家税收收入等。“小产权房”该去该留?我国相关法律又该如何规制,成为目前亟待解决的重要理由。
  关键词:小产权房;集体土地使用权;法律风险;策略
  一、小产权房的概念、特征及类型
  (一)小产权房的概念
  所谓的‘小产权房’,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,被称为“小产权房”或乡产权房。国家法律法规中从来没有“小产权房”的相关概念,法律作用的房屋产权也是完全所有权的概念,所谓的“小产权房”在现有的法律来看其实是没有产权的。
  (二)小产权房的特征
  1.销售价格低廉性
  “小产权房”之所有广受各大群众的欢迎、政府屡禁不止的重要理由就在于其价格低廉,这也是小产权房最基本的特征。我国现行法律明确规定开发商品房不仅要缴纳国有土地出让金,还要分期缴纳各种税费①。据相关数据统计,在商品房开发成本当中各种税费和出让金的比例就占到了50%。“小产权房”由于在使用过程中没有缴纳任何的税费和土地出让金,所以低廉的成本也促成“小产权房”低廉的销售价格。通常而言,和同地区、同条件的正规商品房售价相比,“小产权房”的销售价格只有其价格的40%—60%②。
  2.买受人的权利缺乏保障
  首先,小产权房买受人缺少产权。小产权房的性质是集体土地制,缺乏国家认可的土地使用证书,只有村委会或乡政府盖章证明的房屋所有权证书,因为颁证主体缺乏合法性而使房屋所有权效力缺失,买受人无法拥有合法的房屋产权。其次,法律无法保障小产权房买受人的民事权利,如房屋转卖、抵押以及继承等。
  最后,无法确保小产权房买受人其他方面的权益。小产权房的开发工程多由小建筑商承包,房屋的质量无法保证,而且开发的过程也无相关部门的监督。
  3.涉及利益主体复杂性
  “小产权房”的理由十分复杂,牵扯到的主体很多,有开发商、农民集体组织、各级地方政府和国务院各部门等。国务院和各级主管部门对小产权房理由的处理也仅限于农民权益的保障、农地耕地的保护以及国家粮食的安全等,只有从利益主体的关系、内部的利益格局角度来进行深入的分析小产权房理由,才能从根本上解决“小产权房”的理由。
  4.地理位置特殊
  农村集体土地性质决定其地理位置的特殊性。农村集体土地多集中在城市的周边,由于小产权房是由村集体组织、乡镇政府或联合其他开发商开发的,其房产的建设者决定其存在位置和正规商品房的区别,同时小产权房的 对象主要是城市居民或本集体以外的居民,或是城市外来务工人员,买受人的经济能力决定其只能购买价格低廉的房屋,而小产权房正好可以满足这一购房群体的需求。
  二、小产权房产生的理由
  (一)小产权房产生的社会成因
  1.城市商品房价格居高不下
  由于城市商品住房价格过高,低收入家庭要想实现“居者有其屋”梦想,“小产权房”是其最佳的选择。虽然国家已经出台政策,限制银行贷款的金额,对购买房地产和城市的首付价格规定的最低金额实行进一步的限制,似乎取得了一些成果,但昂贵的价格还是很多的低收入家庭倍感压力。从某种作用上说,选择购买“小产权房”是一种无奈之举,即使他们知道买小产权房风险很大,但为了在城市有个自己的家,依然会选择购买小产权房。
  2.新农村建设提供了有利条件
  为了使耕地得到保护和改善农村居民的生活条件,国家提出建设新农村宅基地相结合的方式,在经济条件足够,农民自愿的前提下,通过镇,村统一规划,指导农村住房往村、镇的中心建设,将剩下的宅基地进行复垦集中整理③。继十七届三中全会提出逐步建立城乡统一的建设用地市场后,刚刚闭幕的十八届三中全会再次强调,要建立城乡统一的建设用地市场。另外,农村集体组织可以向农村集体组织以外的居民 这些剩余的住宅,这使得这样的“小产权房”蓬勃发展,屡禁不止。
  (二)小产权房的法律成因
  1.不合理的城乡二元化的土地制度
  我国《中华人民共和国宪法》规定:“城市土地归国家所有。农村和城市郊区土地也归国家所有,但法律
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